Kauf einer Wohnung – die drei größten Fehler

Beim Kauf einer Wohnung können viele rechtliche Fallstricke lauern. Die Autoren möchten mit diesem Artikel auf die drei in der Praxis größten Fehler hinweisen, die oft zu teuren und langwierigen Prozessen führen können.

1. Durchführung einer rechtlichen Due Diligence (grober Überblick)

Bevor ein Kaufanbot gelegt wird, sollte vom Kaufinteressenten jedenfalls ein Blick in das Grundbuch, in den Wohnungseigentumsvertrag und in das Nutzwertgutachten geworfen werden. Bei neuen Wohngebäuden werden meist detaillierte Wohnungseigentumsverträge vorliegen. Wohnungseigentumsverträge älterer Wohngebäude (meistens Gebäude, welche in den Jahren 1950-1990 errichtet wurden), regeln die Pflichten der Wohnungseigentümer üblicherweise nur rudimentär. Auch sollte die Einsicht in allfällige (nicht verbücherte) Benützungsvereinbarungen genommen werden. Jedenfalls sollte bei der bestellten Hausverwaltung angefragt werden, ob solche Benützungsvereinbarungen existieren.

In den Protokollen der Eigentümerversammlungen und Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft findet man oft Informationen über derzeitige und vergangene (rechtliche) Probleme. Ebenso kann man den Protokollen häufig entnehmen, ob größere Renovierungs- oder Reparaturarbeiten des Hauses geplant sind. Hat die Hausverwaltung, wie es gemäß Wohnungseigentumsgesetz vorgeschrieben ist, eine „Vorausschau“ erstellt, welche die wesentlichen Informationen über zukünftige Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, deren Kosten und der Stand der Rücklage zu entnehmen ist, gelegt?

Ist beabsichtigt, die Wohnung für Zwecke der Vermietung anzuschaffen, so ist zu überprüfen, welchen mietrechtlichen Beschränkungen die Vermietung der Wohnung unterliegt. Aufgrund der Komplexität des Mietrechts ist dies für einen Laien oft unüberschaubar und erfordert Detailwissen. Wohnungen, welche von gemeinnützigen Genossenschaften errichtet wurden, sind meistens für Zwecke der Vermietung – aus wirtschaftlicher Sicht – völlig unbrauchbar. 

Darüber hinaus ist durch Einsicht in das Grundbuch zu überprüfen, ob die Wohnung zum Beispiel mit Pfandrechten belastet ist, aber auch welche Lasten mit der Liegenschaft verbunden sind (vor allem etwa Reallasten, Dienstbarkeiten).

2. geplante Umbaumaßnahmen in der Wohnung im Fall des Ankaufs

Verkäufer argumentieren oft, dass die Wohnung mit „wenigen Handgriffen“ aufgewertet werden kann. Dabei ist zu beachten, dass einige Umbaumaßnahmen der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedürfen (wie etwa Installation einer Split-Klimaanlage, Installation einer Satellitenschüssel, Durchbruch tragender Wände). Fehlende Zustimmungen von Wohnungseigentümern können zwar gerichtlich ersetzt werden. Dies kann aber möglicherweise lange dauern und Geld kosten.

Falls zum Beispiel eine Split-Klimaanlage bereits vom Verkäufer installiert worden ist, dann wird dringendst empfohlen zu überprüfen, ob die dafür erforderliche Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer vorliegt. Liegt diese nicht vor, kann jeder einzelne der übrigen Wohnungseigentümer den Käufer auf kostenpflichtige Entfernung der Klimaanlage klagen und hat dabei große Chancen, den Prozess zu gewinnen!

3. Kaufanbot

Oft wird übersehen, dass ein von Käufer und Verkäufer beidseits vorbehaltlos unterschriebenes Kaufanbot, welches die Hauptleistungspflichten (Kaufpreis, Wohnung) definiert, bereits den Kaufvertrag darstellt. Dieses Kaufanbot verpflichtet bereits die Parteien. Ein Rücktritt ist grundsätzlich nicht mehr möglich. Weigert sich eine der Parteien die Urkunde in grundbuchstauglicher Form (notariell beglaubigte Unterschriften) zu unterschreiben, kann die andere Partei wahrscheinlich erfolgreich die Klage einbringen, was teuer werden kann!

Daher sollte darauf geachtet werden, dass sich bereits im Kaufanbot alle wichtigen Regelungen befinden, die jedenfalls gelten sollen. Bei vielen Kaufanboten werden keine oder unzureichende Regelungen zur Gewährleistung getroffen. In diesem Fall kommen die gesetzlichen Regelungen des Allgemeinen Bürgerliches Gesetzbuches zur Anwendung, welche eine volle Haftung des Verkäufers bei Mängeln vorsehen. In der Vertragspraxis ist es aber üblich, dass bei Wohnungsverkäufen von Privat an Privat die Gewährleistung ausgeschlossen wird, dies selbstverständlich mit der Ausnahme, dass die Wohnung unbelastet ist (keine Pfandrechte) und keine aufrechten Mietverträge, welche die Wohnung betreffen, bestehen.

RA Mag. Erwin Dirnberger und RAA Mag. Philip Fabry LL.M. unterstützen Sie gerne beim Ankauf Ihrer Wunschimmobilie.