Umstieg auf Brennwerttherme im Wohnungseigentum

Heizwertthermen sind für viele Wohnungseigentümer eine wichtige Energiequelle für die Warmwasseraufbereitung und die Versorgung der Wohnungseigentumsobjektes mit Wärme. Da Heizwertthermen jedoch Gebrauchsgegenstände mit begrenzter Nutzungsdauer sind, stellt sich spätestens bei (wirtschaftlicher) Irreparabilität der Heizwerttherme die Frage, ob wieder eine Heizwerttherme angeschafft werden soll (sofern überhaupt noch erhältlich), oder lieber auf eine moderne Brennwerttherme umgerüstet werden sollte.

Doch wie sehen die rechtlichen Rahmenbedingungen aus? Wer hat hier die Kosten zu tragen? Antworten auf diese Fragen finden Sie im nachfolgenden Artikel!

Aus technischer Sicht muss bei einem Umstieg auf ein Brennwertgerät der gesamte Kamin (allgemeiner Teil der Liegenschaft) angepasst werden (gesonderte Abgasleitung). Dies führt jedoch dazu, dass auch die übrigen Wohnungseigentümer „zwangsweise“ ebenfalls einen Thermenumstieg durchführen müssen, da die „alten“ Heizwertthermen bei der technischen Adaptierung des Kamins nicht mehr funktionieren können.

Insofern fallen 2 Kostenblöcke an: 1) Adaptierung des Kamins und 2) individuelle Umstiegskosten in den einzelnen Wohnungseigentumsobjekten.

Von den Autoren wird an dieser Stelle vorausgeschickt, dass zu dieser Thematik derzeit noch keine gefestigte Rechtsprechung vorliegt, weshalb grundsätzlich zu diesem Punkt eine einvernehmliche Abänderung und Ergänzung des Wohnungseigentumsvertrages empfohlen wird. Ist jedoch eine einvernehmliche Vorgangsweise nicht möglich so gilt Folgendes zu beachten:

1. Adaptierung des Kamins

Da die diesbezüglich erforderlichen Umbauarbeiten am Kamin rechtlich als Arbeiten an allgemeinen Teilen zu deuten sind, handelt es sich hierbei um eine Agenda der Eigentümergemeinschaft. Daher hat grundsätzlich die Eigentümergemeinschaft für die Kosten aufzukommen.

Unklar ist jedoch, ob es sich hierbei um eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung (autonomer Handlungsbereich der Hausverwaltung) oder um eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung (zwingend einzuholender Mehrheitsbeschluss) handelt.

Ist in einem derartigen Fall die Hausverwaltung untätig oder kommt ein derartiger Mehrheitsbeschluss nicht zustande, so steht dem änderungswilligen Wohnungseigentümer ein individuelles Antragsrecht beim zuständigen Bezirksgericht auf Durchführung dieser Umbauarbeiten binnen angemessener Frist zu (§ 30 Abs 1 Z 1 WEG iVm § 28 Abs 1 Z 1 WEG).

2. Kosten in der Wohnung

Betreffend die Kosten des Umstiegs von Heizwerttherme auf Brennwerttherme in der Wohnung ist davon auszugehen, dass – je nach Ausgestaltung des bisherigen Wohnungseigentumsvertrages (Zuordnung der Wärmeerzeugungsgeräte) – diese entweder von der Eigentümergemeinschaft zu bezahlen sind oder von den Eigentümern selbst zu tragen sind. Die anderen Wohnungseigentümer haben den Thermentausch zu dulden.

Nach Meinung der Autoren ist es jedoch nur eine Frage der Zeit, wann aufgrund von europäischen Vorgaben auch bei funktionierenden Heizwertthermen zwingend ein Umstieg auf die modernere Brennwerttechnologie erfolgen muss. Eine vertragliche Regelung dieser Thematik im Vorhinein erspart daher Zeit, Geld und wahrt – was wichtiger ist – den Hausfrieden.